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29.11.2019

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So laufen die Sonderabschreibungen für neue Mietwohnungen

Wenn Sie neuen Wohnraum schaffen (Bauantrag zwischen September 2018 und Dezember 2021), können Sie dafür vier Jahre lang zusätzlich zur normalen Abschreibung fünf Prozent Sonderabschreibungen absetzen. Die Baukosten dürfen maximal 3.000 Euro pro m² betragen, die Abschreibungen werden aber maximal auf der Basis von 2.000 Euro pro m² gewährt.

Begünstigt wird die Schaffung von neuem Wohnraum. Das kann sein: Neubau von Einfamilienhäusern oder Mehrfamilienhäusern, Umbau von Gewerbeflächen in Wohnraum, Aufstockung, Anbau, Dachgeschossausbau oder Kellerausbau.

Achtung: Sanierung oder Modernisierung wird nicht gefördert. Wer einen Altbau komplett entkernt und dort „neue“ Wohnungen baut, bekommt keine Förderung.

Was gilt als „Wohnung“? Die Wohnung muss die Voraussetzungen von § 181 Abs. 9 Bewertungsgesetz erfüllen: Es muss sich um eine abgeschlossene Wohneinheit handeln, die durch einen separaten Zugang erreichbar und in der die Führung eines eigenständigen Haushalts möglich ist. Die Mindestgröße muss 23 m² betragen.

Kauf von Mietwohnungen/Häusern: Auch dafür bekommen Sie die Sonder­abschreibungen, aber nur bei Fertigstellung und Kauf im selben Jahr.

Sonderabschreibungen für betriebliche Wohnungen? Wenn Ihr Unternehmen Wohnungen baut und an Mitarbeiter vermietet, können Sie die Sonder­abschreibungen auch bekommen. Wenn Sie aber Wohnungen bauen und dann dort ein Büro einrichten, ist es keine Wohnung und es gibt keine Sonderabschreibung. Tipp: Besser, Sie bauen Mitarbeiterwohnungen privat.

Langfristige Vermietung: Die Wohnung muss langfristig und entgeltlich für mehr als 2/3 der ortsüblichen Miete vermietet werden. Strittig könnten Fälle werden, in denen der Mieter nach kurzer Zeit bereits auszieht. Hier sollte man argumentieren, dass man die Absicht hatte, langfristig zu vermieten. Keine Sonderabschreibung gibt es, wenn man kurzfristig, z. B. über Airbnb, vermietet.

Kritisch wird folgender Fall: Der Vermieter vermietet an einen Mieter, der ohne Wissen des Vermieters gar nicht selbst einzieht, sondern (meistens illegal) untervermietet über Airbnb.

Wie läuft die Abschreibungen in der Praxis ab? Meyer baut ein Haus mit 200 m² Wohnfläche. Die Kosten betragen 2.500 Euro pro m², die Gesamt­herstellungskosten also 500.000 Euro.

Meyer schreibt die ersten vier Jahre ab:
lineare Abschreibung zwei Prozent von 500.000 = 10.000 pro Jahr. Sonderabschreibung fünf Prozent aber nur auf der Basis von 400.000 Euro (200 m² mal 2.000 Euro maximale Bemessungsgrundlage), also 20.000 Euro. In Summe schreibt er die ersten vier Jahre jeweils 30.000 Euro ab. Ab dem fünften Jahr muss der Restbuchwert von 380.000 Euro auf die Restnutzungsdauer von 46 Jahren verteilt werden. Das ergibt dann eine Abschreibung von 8.260 Euro pro Jahr.


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