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13.05.2016

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So senken Sie die Grunderwerbsteuer

Bis 2006 betrug die Grunderwerbsteuer bundeseinheitlich 3,5 Prozent. Diesen günstigen Satz haben bis heute nur Bayern und Sachsen unverändert gelassen.

Alle anderen Bundesländer haben angehoben – manche moderat - wie z. B. Hamburg auf 4,5 Prozent, viele auf fünf Prozent, Schleswig-Holstein, Brandenburg und Nordrhein-Westfalen inzwischen sogar auf 6,5 Prozent.

Es lohnt sich also, hier darüber nachzudenken, wie man diese Belastung senken kann.

Rechnen Sie das Zubehör heraus: Die Grunderwerbsteuer wird nur auf unbewegliches Grundvermögen fällig, nicht aber auf Zubehör, das man auch wieder ausbauen könnte. Typische Beispiele für steuerfreies Zubehör: Küche, Möbel, Sauna, Markise, Schränke, Spiegel, Lampen. Steuerfalle: Übertreibt man es hier gar zu sehr und setzt zum Beispiel für eine wertlose alte Küche 10.000 Euro an, kann das als Steuerhinterziehung gewertet werden.

Zusätzliche Gefahr für Verkäufer: Es soll schon raffinierte Käufer gegeben haben, die zuerst unterschreiben, dass die Küche 15.000 Euro wert sei, obwohl sie wertlos ist und anschließend eine Kaufpreisminderung vom Verkäufer verlangen, weil dieser sie angeblich über den Wert der Einbauküche getäuscht habe. Gerade als Verkäufer sollten Sie also hier aufpassen, dass Sie dem Käufer nicht zu weit entgegenkommen.

Heizöl und Rücklage: Nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen auch Brennstoffvorräte oder die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen.

Photovoltaikanlage: Diese unterliegt in der Regel nicht der Grunderwerbsteuer. Klassischer Interessenkonflikt zwischen Verkäufer und Käufer: Der Verkäufer will einen möglichst niedrigen Preis für die Photovoltaik­­an­lage und einen hohen Preis für das Haus. Denn bei selbstbewohnten Häusern ist der Hausverkauf meist steuerfrei, während die Photovoltaikanlage immer Betriebsvermögen ist und daher immer versteuert werden muss. Ein hoher Verkaufspreis für die Photovoltaikanlage ist aber für den Käufer günstig (spart Grunderwerbsteuer, und man kann diese extra abschreiben), für den Verkäufer jedoch ungünstig.

Kauf eines Baugrundstücks mit anschließender Bebauung durch den Bauträger: Schließt man einen einheitlichen Vertrag über beides ab, unterliegt auch die Bauleistung der Grunderwerbsteuer. Ist der Käufer des Grundstücks völlig frei, wen er mit der Bebauung beauftragt, ist die Bauleistung grunderwerbsteuerfrei. Mehrwertsteuer für die Bauleistung fällt in beiden Fällen an. Letztendlich klappt das aber nur bei einer eindeutigen und zeit­lichen Trennung von Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag. Außerdem dürfen Verkäufer des Grundstücks und Bauunternehmer nichts miteinander zu tun haben. Diese gängige Praxis hat der Bundesfinanzhof jüngst wieder bestätigt (Az: II R 7/12 und II R 9/14).


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